Der Bundesrat hat dem Entwurf eines Wachstumschancengesetzes in der Fassung des Vermittlungsausschusses zugestimmt. Im Folgenden die wichtigsten Änderungen, die überwiegend ab 2024 anzuwenden sind: • Anhebung der Grenzen für die Buchführungspflicht beim Umsatz von 600.000 Euro auf 800.000 Euro und beim Gewinn von 60.000 Euro auf 80.000 Euro • Anhebung der Betriebsausgaben-Abzugsgrenze für Geschenke an Geschäftsfreunde von 35 Euro auf 50 Euro • Befristete Wiedereinführung der degressiven Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern (§ 7 Abs. 2 EStG) mit 20% bzw. der doppelten linearen Abschreibung vom 01.04.2024 bis 31.12.2024 • Befristete Einführung einer degressiven Abschreibung für neue Wohngebäude mit 5% vom jeweiligen Restwert in der Zeit vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 (Bauantrag bzw. Kaufvertrag; § 7 Abs. 5a EStG n. F.) • Verbesserung der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG und Verlängerung des Anwendungszeitraums um 2 Jahre und 9 Monate • Anhebung der Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 EStG von 20% auf 40% der Investitionskosten • Anhebung der Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von 600 Euro auf 1.000 Euro • Anpassung der Besteuerung von Renten aus der Basisversorgung: Anstieg des Besteuerungsanteils bzw. Kürzung des Versorgungsfreibetrags und des Altersentlastungsbetrags werden ab dem Jahr 2023 zeitlich gestreckt, sodass die vollständige Besteuerung von Renten nicht bereits 2040, sondern erst bei Rentenbeginn ab 2058 erfolgt. • Der Sockelbetrag von 1 Mio. Euro bzw. 2 Mio. Euro beim Verlustabzug wird nicht angehoben; der abziehbare Anteil der übersteigenden Verluste steigt auf 4 Jahre befristet von 60% auf 70%. • Erhöhung der Grenze für die Befreiung von der Abgabe von Umsatzsteuer-Voranmeldungen von 1.000 Euro auf 2.000 Euro erst ab 2025 • Anhebung der Grenze für die umsatzsteuerliche Ist-Besteuerung (Berechnung der Umsatzsteuer nach vereinnahmten Entgelten) von 600.000 Euro auf 800.000 Euro Von den ursprünglich geplanten Änderungen sind u. a. folgende gestrichen worden:

Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, die Lieferung von Strom, Gas und Wärme ist dagegen regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Tätigt der Vermieter (Unternehmer) derartige Lieferungen an seine Mieter neben der Wohnungsvermietung, hängt die umsatzsteuerliche Behandlung der Energielieferung davon ab, ob die Lieferung als Nebenleistung zur Hauptleistung „Wohnungsvermietung“ oder als selbständige Hauptleistung zusätzlich zur Vermietung anzusehen ist. Die Finanzverwaltung behandelt insbesondere die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser und die Lieferung von Strom durch den Vermieter als umsatzsteuerliche Nebenleistungen zur Vermietung, die dann zusammen mit der Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind. Das bedeutet, dass der Vermieter die ihm in diesem Zusammenhang in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer abziehen kann. Der Bundesfinanzhof hat diese Auffassung in einem Fall bestätigt, in dem ein Vermieter die Versorgung mit Wärme und Warmwasser mit seinen Mietern als gesonderte Leistung umsatzsteuerpflichtig abrechnete, um die bei der Installation der neuen Heizungsanlage mit Warmwasseraufbereitung anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen zu können. Das Gericht behandelte die Lieferung von Wärme und Warmwasser jedoch als unselbständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung, sodass ein Vorsteuerabzug für die neue Heizungsanlage ausschied. Dagegen beurteilte das Niedersächsische Finanzgericht die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaikstrom an die eigenen Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbständige Hauptleistung – neben der umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung –, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage zum damaligen Zeitpunkt noch angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte. Wichtig war dabei, dass die Mieter die Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag kündigen und den Stromanbieter frei wählen konnten.

Schuldzinsen, die im Rahmen der Vermietung einer finanzierten Immobilie anfallen, sind grundsätzlich als Werbungkosten bei den Vermietungseinkünften zu berücksichtigen. Entsteht im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens, stellt sich die Frage, ob diese ebenso wie die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden kann. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs und der Finanzverwaltung überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung. Das Vorliegen von nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird daher verneint. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist danach ggf. lediglich im Rahmen der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Veräußerungskosten zu berücksichtigen. Das Finanzgericht Köln hatte über den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung zu ent scheiden, wenn der nach Tilgung des Darlehens verbleibende Erlös aus einer Veräußerung zur Entschuldung anderer Immobilien genutzt wurde und damit zu niedrigeren Werbungskosten bei den anderen Vermietungsobjekten führt. Das Gericht entschied, dass ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten bei den verbleibenden Vermietungsobjekten möglich ist, wenn bereits bei Verkauf (z. B. im Kaufvertrag) unwiderruflich über den verbleibenden Betrag zur Tilgung eines Darlehens für ein bestimmtes anderes Objekt verfügt wird. Wird der Kaufpreis, wie im vorliegenden Fall, zunächst selbst vereinnahmt und erst darauffolgend über die Teilablösung einzelner Darlehen entschieden, überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung und ein Werbungkostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist nicht möglich.

Wird eine Tätigkeit ausgeübt, deren Einkünfte der Einkommensteuer unterliegen, können neben den Ge- winnen oder Überschüssen regelmäßig auch entsprechende Verluste steuerlich geltend gemacht werden. Bei anhaltenden Verlusten ist Voraussetzung, dass der Einkunftserzielende nachweisen kann, dass die Tätigkeit mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen (Gesamt-)Überschuss daraus zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, können die entsprechenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden, weil insgesamt sog. Liebhaberei angenommen wird. Eine Besonderheit gilt bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung. In diesen Fällen ist nach ständiger Rechtsprechung die Einkunftserzielungsabsicht typischerweise zu vermuten; diese wird regelmäßig auch nicht geprüft. Verluste können in diesem Fall (uneingeschränkt) geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung jedoch, wenn aufwendig gestaltete oder ausgestattete Objekte (z. B. bei einer Größe von mehr als 250 m2 Wohnfläche oder mit einer Schwimmhalle) vermietet werden. In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof bestätigt, dass nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann, da es sich insoweit um Objekte handelt, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Somit ist bei entsprechenden Objekten regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten – § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG). In diesem Fall kommt nur ein Abzug im Rahmen der Gebäudeabschreibungen in Betracht. Der Bundesfinanzhof hat aktuell entschieden, dass die Abfindungszahlungen eines Vermieters an seinen Mieter für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung zwecks umfangreicher Gebäuderenovierung nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, sondern sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden können. Dagegen stellen Abfindungen an Mieter für die vorzeitige Kündigung und Räumung zwecks Abrisses des Gebäudes und Errichtung eines neuen Gebäudes an gleicher Stelle Herstellungskosten des neuen Gebäudes dar, die nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden können.