Bạn sẽ học được gì về cách đánh giá chu kỳ bds từ Mark Feber

Mark Feber là nhà đầu tư huyền thoại chuyên đầu tư vào thị trường bất động sản mới nổi (Emerging market), người được mệnh danh là tiến sỹ Gloom Boom Doom, người luôn có những góc nhìn khác biệt.

Tại thị trường Đà Nẵng, ông và nhóm đầu tư của ông một trong số những nhà đầu tư nước ngoài đầu tiên xâm nhập thị trường, trong đó phải kể đến resort The Nam Hải - một trong những thương vụ đầu tư rất thành công, và sau đó được chuyển giao và đổi tên thành Four Season Resort.

Vậy bạn sẽ học được gì từ góc nhìn của ông?

Tất cả các nền kinh tế mới nổi, đều trải qua một đặc điểm chung - đó là đi lên từ nền kinh tế lúa nước và chuyển qua công nghiệp hoá. Bởi vì như vậy, tâm lý của người dân và các nhà đầu tư khá giống nhau.

Chu kỳ thị trường thường sẽ đi qua 7 giai đoạn:

Giai đoạn 0: Mùa đông

Chất xúc tác

Thất nghiệp tăng, nền kinh tế trì trệ, tình hình chính trị xã hội bất ổn, lạm phát cao;
Lợi nhuận kinh doanh giảm, không có vốn đầu tư nước ngoài;
Lệnh giới nghiêm (khống chế biểu tình);
Ít khách du lịch, các khách sạn chỉ full 30%, lượng khách sạn mới xây rất ít;
Thị trường chứng khoán rất ít giao dịch, tín dụng thắt chặt, nợ xấu nhiều, nhà đầu tư mất tiền nhiều

Giai đoạn 1: Khởi động

Chất xúc tác

Kinh tế, chính trị, xã hội bắt đầu tăng
Có nhiều chính xách hỗ trợ kinh tế mới
Giá một số mặt hàng quan trọng tăng (giá xăng dầu …)
Các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn bắt đầu được thực hiện: điện, nước, giao thông, cảng biển…

Biểu hiện

Của cải và cân bằng tiền mặt tăng
Tiêu dùng tăng, lợi nhuận doanh nghiệp và chứng khoán tăng
Chính sách tín dụng được nới lỏng
Khách du lịch tăng, thất nghiệp giảm, tỷ lệ lấp phòng của khách sạn 70%

Giai đoạn 2: Hồi phục

Sự kiện

Thất nghiệp giảm, lương cơ sở bắt đầu tăng
Tín dụng tăng nhanh, giá bất động sản tăng giá vài lần
Một số cổ phiếu, trái phiếu được phát hành và đạt giá trị cao
Quỹ đầu tư và môi giới nước ngoài mở văn phòng
Lạm phát tăng và lãi suất tăng theo

Biểu hiện:

Khách sạn đầy các doanh nhân nước ngoài và quản lý quỹ
Nhiều khách sạn mới được xây dựng
Tiêu đề trên các bài báo đều rất tích cực
Nhiều quỹ quốc gia được thành lập, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào nhiều
Đất nước trở thành điểm đến của du lịch

Giai đoạn 3: Tăng trưởng mạnh (BOOM)

Sự kiện:

Đầu tư nhiều, bắt đầu tạo dư thừa trong một số ngành kinh tế
Các vấn đề hạ tầng, mở rộng tín dụng, tăng lương cơ sở, và giá bất động sản tăng, kéo theo gia tăng của lạm phát
Lạm phát chưa tác động đến giá tiêu dùng, nhưng làm tăng giá cổ phiếu, bất động sản
Chính sách tín dụng sẽ bong bóng, khi tăng trưởng tín dụng vượt quá tăng trưởng GDP
Lợi nhuận doanh nghiệp tăng chậm và có dấu hiệu bắ đầu giảm

Biểu hiện:

Xuất hiện các cơ hội có thể thắng lớn trong thời gian ngắn
Giá tiền tệ và cổ phiếu giảm mạnh do nhà đầu tư nước ngoài bán ra
Rất nhiều dự án BDS (văn phòng, căn hộ, khách sạn…) hoàn thành, nhiều toà nhà cao trọc trời được xây dựng =⇒ có một lời nguyền thú vị là ở bất kỳ nước nào, sau 2-3 năm hoàn thành toà nhà cao nhất, thì sẽ xẩy ra khủng hoảng kinh tế

e.g năm 1927 toà nhà Empire State xây xong, và đại khủng hoảng 1929 xẩy ra

Tại Malaysia, tháp đôi hoàn thành 1996, và khủng hoảng xẩy ra năm 1998

Tại Việt Nam, Kengnam hoàn thiện 2010, và 2012 là năm xảy ra khủng hoảng kinh tế

Landmark 81 hoàn thành cuối 2018, và khủng hoảng covid xảy ra vào 2020

Sân bay mới sẽ có, hoặc sân bay thứ 2 được lên kế hoạch
Khu công nghiệp, thành phố mới được lên kế hoạch
Doanh nhân thành công trong lĩnh vực chứng khoán, bất động sản tự nhiên trở thành huyền thoại và được vinh danh là doanh nhân của năm

Giai đoạn 4: Giai đoạn thị trường đi ngang

Sự kiện:

Tín dụng tăng chậm, lợi nhuận doanh nghiệp giảm
Dư thừa vốn trở thành vấn đề số 1 trong ngành, các công ty khởi nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn
Kinh tế nhìn chung là tăng trưởng tốt, chỉ thỉnh thoảng đi xuống trong ngắn hạn
Sau 1 cú giảm mạnh, cổ phiếu bắt đầu tăng trở lại

Biểu hiện:

Áp lực về tài chính trên thị trường ở giai đoạn này khá lớn, nhiều nhà đầu cơ bán ra, ngân hàng thắt chặt hơn điều kiện cho vay
Lượng cung của các chung cư đã vượt xa nhu cầu thị trường nội địa, và bắt đầu được chào bán cho nhà đầu tư nước ngoài
Giá trị và giá thuê văn phòng bắt đầu giảm
Khách du lịch đến ít hơn, dưới mong đợi, khách sạn nhiều phòng trống hơn, các chương trình chiết khấu liên tục được đưa ra

Giai đoạn 5: Hiện thực hoá

Sự kiện:

Tín dụng bắt đầu thắt chặt dẫn đến nhiều doanh nghiệp phá sản
Tình hình kinh tế, chính trị, xã hội bắt đầu xấu đi
Tiêu dùng giảm mạnh (thể hiện trên nhu cầu mua nhà, mua xe)
Lợi nhuận doanh nghiệp giảm
Giá BDS giảm mạnh

Biểu hiện:

Lượng trống phòng khách sạn cao
Các dự án BDS dang dở phổ biến
Thất nghiệp gia tăng
Môi giới chứng khoán đóng cửa nhiều
Đất nước bỗng nhiên không còn là điểm đến du lịch

Giai đoạn 6: Đáy

Sự kiện:

Nhà đầu tư tháo chạy khỏi chứng khoán
Dòng vốn giảm mạnh
Lãi suất vay giảm và quay lại thời điểm thấp trong chu kỳ
Nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ra các khoản đầu tư
Tiền tệ quốc gia yếu đi, giảm giá trị

Biểu hiện:

Tiêu đề các bài báo rất tiêu cực
Các nhà môi giới nước ngoài đóng cửa văn phòng hoặc giảm hoạt động
Máy bay, khách sạn, câu lạc bộ đêm vắng khách
Những người đàn ông mặc quần áo đi làm nhưng lại ra công viên ngồi cả ngày

Với triết lý đầu tư ngược đám đông, Marc Faber thường “nhảy vào” khi xác định được thị trường đã hoàn toàn buông xuôi đầu hàng, cụ thể là giai đoạn 0 - Sau sụp đổ và bắt đầu một chu kỳ mới. Theo Marc Faber, rủi ro lúc này không còn là vấn đề giá nữa (vì đã giảm quá thấp), mà là ở vấn đề thời gian vì thị trường có thể thậm chí sẽ phải mất nhiều năm mới tăng trở lại (nhưng đã tăng thì mức sinh lời lại rất cao). Ông sẽ thoát khỏi thị trường vào giai đoạn 2 - Chu kỳ hồi phục, dù có thể hơi sớm đối với nhiều người.

Vậy theo các anh chị em, nếu theo góc nhìn này, thì thị trường đang ở giai đoạn nào?

11 comments