Xu Hướng Phân Khúc Đất Nền Đầu Cơ · Chọn Thị Trường Đầu Tư BĐS

Jun '23 (edited) in Thông báo

Xu Hướng Phân Khúc Đất Nền Đầu Cơ

Báo cáo mới nhất về mức độ quan tâm của các nhà đầu tư tới các phân khúc bất động sản thì phân khúc đất nền đang có sự suy giảm nhiều, đặc biệt là phân khúc đất nền đầu cơ. Vậy nhiều nhà đầu tư đang ôm những loại đất này liệu có nên cố gắng bán đi hay tiếp tục chờ đợi để chu kỳ mới bắt đầu để hi vọng có thể bán được có lợi nhuận? Với cá nhân của mình sẽ chia sẻ một vài quan điểm về phân khúc này trong giai đoạn tới sẽ diễn ra như thế nào?

Cá nhân mình nghĩ phân khúc này sẽ còn giảm hoặc đi ngang ít nhất 2-3 năm tới và có khi còn hơn nữa bởi một vài lý do sau đây:

✅ Hiện tại nền kinh tế đang gặp rất nhiều khó khăn và dự báo 1-2 năm tới vẫn sẽ tiếp tục khó khăn do tình hình chung của trong và ngoài nước. Vì vậy lúc này người dân nếu có tiền đầu tư thì họ sẽ ưu tiên tìm đến những loại bất động sản có giá trị nhiều hơn để có thể tạo ra dòng tiền, qua giai đoạn vừa rồi rất nhiều người giàu đã rút ra bài học đầu tư cả 10-20 tỷ đồng nhưng giai đoạn này vẫn không có dòng tiền mà mua toàn đất đầu cơ thì hiện tại đã giảm 30-40%, tôi có khảo sát trên 5 nhà đầu tư có số vốn trên 20 tỷ thì họ nói đang bắt đầu dịch chuyển qua tài sản có dòng tiền và lãi vốn có thể ít đầu tư 2-3 năm tới đảm bảo sự an toàn.

✅ Lý do thứ hai sau 5 năm trải qua 2 chu kỳ sốt đất gần nhau thì giá bất động sản tại Việt Nam so với thu nhập của người dân đang quá cao, và chúng ta đang dẫn đầu khu vực về giá bất động sản/thu nhập đầu người, và để một người mua được nhà thì mất 57 năm, điều đó cho thấy giá nhiều khu đang bị ảo và cao rất nhiều, nên việc mua đầu đầu cơ thêm là khó hơn trước vì giá đã cao mà kinh tế lại đang đi xuống.

✅ Nhiều khu vực hiện tại giá đã chạy trước cơ sở hạ tầng 5-7 năm, tức là nhà đầu tư đã mua giá của tương lai rồi thì vài năm nữa khi những quy hoạch và hạ tầng đó làm thì may mắn giá mới về được bờ, tôi lấy ví dụ như ai mua Phương Đông Vân Đồn 2018 thì đến nay giá còn giảm thêm 5-10 giá, kể cả quy hoạch đã làm xong, và nhiều khu vực khác trong chuyến đi vừa rồi tôi thấy phải mất 3-5 năm giá mới về được mức cũ, mua những bất động sản 20-30tr/m2 mà quy hoạch chưa có, hạ tầng chưa, khai thác thì không được. Nên việc định giá trước khi mua là rất quan trọng, những sản phẩm này phải cần thêm thời gian để có người chấp nhận mức giá mới.

✅ Nhiều quy hoạch sẽ phải chờ rất lâu đặc biệt trong giai đoạn kinh tế như này, nhà nước sẽ ưu tiên vốn vào những tỉnh có vị trí trọng điểm thuộc hành lang kinh tế, vùng trọng điểm kinh tế để phát triển trước. Nhiều chủ đầu tư cứ vẽ ra quy hoạch và chúng ta tin mua theo nó nhưng bao lâu làm thì chưa biết, mà làm cần có tiền, giai đoạn này sống sót được là rất tốt rồi chứ ít CĐT nào dám vung tiền ra cả, mà các CĐT đang bị thương nên cần thêm thời gian vài năm phục hồi là bình thường ⇒ Chọn đúng Thị Trường Đầu Tư là rất quan trọng.

✅ Các sản phẩm đầu cơ trước đây nó tăng là thể hiện đỉnh của chu kỳ kinh tế, đỉnh của chu kì tâm lý và đỉnh của sự tham lam. Những sản phẩm đầu cơ thì cung quá lớn, mật độ dân số thưa, không có nhu cầu ở thực, không có giá trị khai thác, khó vay được ngân hàng và vay được tỉ lệ rất thấp. Cái gì giá trị thấp mà nguồn cung quá nhiều thì sẽ không tăng giá được là do con người ai cũng muốn bán những thứ không có giá trị đi, để mua những thứ có giá trị, khi có quá nhiều người bán mà quá ít người mua thì giá tăng được.

✅ Nói cho cùng thì bất động sản làm gì thì làm vẫn phải đưa về giá trị thực sử dụng của nó, nếu cứ mua bán qua tay nhau quá nhiều lần mà không tạo ra giá trị gì đó lâu quá nó sẽ tạo ra quả bóng, nổ bất cứ lúc nào, mà nổ sẽ tác động đến ngành ngân hàng và kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng.

✅ Ngân hàng - công cụ của nhà nước, khi tăng lãi suất sẽ kiềm chế tăng nóng của bất động sản, mà trong bất động sản thì tỷ lệ sử dụng đòn bẩy trong đi đầu tư là rất lớn, khi những bất động sản đầu cơ không thể thế chấp để vay được nữa dẫn đến nhu cầu, tâm lý đầu tư giảm mạnh - giá giảm mạnh - giá càng giảm thì tâm lý đám đông càng sợ - càng không dám mua.

✅ Tâm lý các nhà đầu tư vừa trải qua một giai đoạn rất đau thương đến 80% nhà đầu tư mua bất động sản dùng ngân hàng nên đoạn này chết rất nhiều, mà cần phải thêm thời gian để phục hồi tinh thần và bơm máu, hơn nữa khi đủ khỏe thì người ta sẽ có nhiều kinh nghiệm hơn không làm liều và đi theo lối cũ, tìm cái an toàn hơn.

👉 Còn tại sao bây giờ người ta tập trung vào dòng bất động sản an toàn?

✅ Thứ nhất là do kinh tế khó khăn, người ta thích những lớp sản phẩm bảo vệ, dòng sản phẩm ở được, kinh doanh, buôn bán được, xây mô hình tạo dòng tiền được.

✅Dễ thanh khoản hơn, dễ vay bank hơn, ở gần đô thị để dễ trông nom hơn.

✅Thứ hai là do quá nhiều người đầu cơ bị vỡ nợ, mất thanh khoản, chôn vốn.

✅Thứ ba là do quỹ đất đô thị chiếm 37% còn quỹ đất nông thôn chiếm 63%, mà mật độ dân số ở đô thị cao gấp 5-10 lần nông thôn. Đô thị nó nhiều tiện ích hơn, nhiều công ăn việc làm hơn và dễ di chuyển hơn

⇒ Chốt lại những ai đang mua dính những loại bất động sản này cần xem xét kỹ lại động lực tăng giá của khu vực đó và định giá lại xem có nên để lại hay bán, đừng mang niềm tin để lâu sẽ tăng nhá, giai đoạn này đã khác xưa rồi. Bài viết mang quan điểm cá nhân, nếu anh chị thấy chưa phù hợp có thể góp ý hoặc bỏ qua cho đỡ phải nghĩ. Anh chị nào cần thẩm định hoặc có câu hỏi nào cần hỗ trợ ib free nhé. Chúc cả nhà tuần mới vui vẻ.

#DCINVEST

#Duycuonginvest

17 comments