2d ago in Allg. Diskussionen Immobilien
Immobilien unterm Marktwert kaufen
Danke Corina für deine ermutigende Worte! Ich teile hier meine Erfahrung mit Kauf meiner ersten Eigentumswohnung, auch wenn das für die erfahrenen wohl schon eine Routine ist.
Da ich als Investor-Anfänger noch kein Maklernetzwerk habe, suche ich neue Deals auf gängigen Portalen, mit Hilfe von Immometrica. Im Juli entdeckte ich ein Angebot für eine ETW in München Perlach, das in mein Suchprofil passte: 4.780 €/m2, BMR knapp 4 %. Die nicht umlagefähigen Kosten waren aber mit 1,1 % sehr hoch, vor allem aufgrund bereits getätigten und für die Zukunft geplanten Sanierungsmaßnahmen am Haus. Bei der Besichtigung teilte mir der Makler mit, dass der Verkäufer verkauft, weil er Geld braucht. Ich zeigte dem Makler unaufgefordert meine Unterlagen inkl. Finanzierungszusage meiner Bank und sagte ihm offen, dass ich aufgrund der anstehenden Sanierungsmaßnahmen nur einen niedrigeren Preis anbieten kann. Eine Woche später habe ich dann per E-Mail mein Angebot mit 4.030 €/m2 dem Makler gesendet. Der Makler antwortete, dass er sich Einigung zwischen der Mitte (4.400 €/m2) und dem Angebotspreis vorstellen kann. Es gäbe auch noch andere Interessenten. Ich habe Gründe für mein Angebot wiederholt und höflich abgelehnt.
Zwei Wochen später hatte ich eine interessante Wohnung in Passau entdeckt und habe beim Makler der Münchner Wohnung nachgefragt, ob sie noch verfügbar wäre. Sie war noch verfügbar und der Verkäufer war bereit sie für 4.330 €/m2 an mich zu verkaufen. Ich habe mir noch 2 Tage Zeit geben lassen und die Passauer Wohnung besichtigt. Diese fand ich auch interessant, auf dem Preis konnten wir uns aber nicht sofort einigen; genau das habe ich dem Münchner Makler telefonisch mitgeteilt mit bitte um noch 2 Tage Zeit, bis ich Rückmeldung für mein Angebot für die Passauer Wohnung bekomme.
Halbe Stunde später teilte mir der Münchner Makler mit, dass der Verkäufer bereits ist mein Angebot von 4.030 €/m2 anzunehmen, wenn ich am selben Tag zusage. Ich habe sofort zugesagt.
Die Wohnung hat somit eine BMR von 4,7% und operativen Cashflow (vor Steuern) von -1,4% (bei 100% Finanzierung und 1,8% Tilgung). Nächstes Jahr darf die Miete erhöht werden.
Interessant wird es, wenn die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind und die WEG-Kredite zurückgezahlt sind und folglich das Hausgeld (inkl. Rücklagen) deutlich reduziert werden kann. Das wird aber noch ca. 10 Jahre dauern. Ist also buy & hold Anlage für mich.
Ich hoffe, ich langweile hier nicht mit zu langem Text, aber vielleicht sind auch weitere Anfänger unter uns, die etwas mehr Details zum Preisfindungsprozess schätzen können.
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